DSR（総返済負担率・返済比率）とは？住宅ローン審査の要
住宅ローンを組む際に、金融機関が審査で最も重視する指標の一つがDSR（Debt Service Ratio：総負債元利金返済割合）です。
日本では一般的に「返済比率」や「総返済負担率」と呼ばれます。これは、「年収（税引き前の総支給額）に対して、1年間に支払うすべてのローンの返済額が何％を占めているか」を示す割合です。
1. 「すべての借り入れ」に含まれるもの
返済比率を計算する際の「年間返済額」には、新しく組む予定の住宅ローンだけでなく、現在すでに借り入れているすべてのローンの返済額が含まれます。
- 自動車ローン（マイカーローン）
- 教育ローン、奨学金（※金融機関によって扱いは異なります）
- カードローン・キャッシング
- クレジットカードの分割払い・リボ払い（スマホ本体の分割払い等も含む）
※クレジットカードで翌月一括払い（マンスリークリア）にしている毎月の買い物代金は通常含まれません。ただし、スマホ本体の分割払いは割賦販売となるため含まれます。
2. 審査の基準（合格ライン）は？
金融機関によって基準は異なりますが、代表的な固定金利型住宅ローン「フラット35」の基準は以下の通り明確に規定されています。
| 年収（額面） | 返済比率（DSR）の基準 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30% 以下 |
| 400万円以上 | 35% 以下 |
民間の都市銀行や地方銀行の場合は、年収に応じて30%〜40%を基準としているのが一般的です。年収が高い（例：700万円以上）ほど、基準が緩く（40%等に）設定される傾向があります。
3. 「借りられる額」と「返せる額」の違い（重要）
銀行の審査に通る「借入可能額」と、実際の生活で無理なく「返していける額」は全く別の問題です。
銀行の審査は税金等を引かれる前の「額面年収」で計算されますが、実際に私たちが自由に使えるのは税金や社会保険料が引かれた後の「手取り年収」です。
危険な借り方：審査限度額（35%〜40%）いっぱいまで借りる
額面年収の35%のローンを組んだ場合、手取り年収（額面の約8割）から見ると、手取りの40%以上がローン返済に消えることになります。さらに購入後は固定資産税やマンションの修繕積立金等も発生するため、家計が非常に苦しく（住宅ローン破綻の危機に）なります。
安全な目安：手取り比率で20%〜25%以内
教育費や老後資金、金利上昇リスク（変動金利の場合）に備えるため、住宅ローンの返済比率は「額面ではなく、手取り収入の20%〜25%以内」に抑えるのが推奨されています。
4. 審査に使われる「審査金利」に注意
民間の銀行で変動金利（例：0.4%等）で申し込む場合でも、銀行側は「将来金利が上がっても返済できるか」を確認するため、審査金利（3.0%前後の高い金利）を使って返済比率を計算することが多くあります。そのため、本計算機でもご不安な場合は実際の適用金利より高めの金利（例：3%）を入力して、比率がどうなるか（35%等を超えないか）をご確認いただくことをお勧めします。