不動産投資「利回り」の罠と正しい計算方法
不動産投資ポータルサイト（Homesや健美家、楽待など）で物件を探す際、必ず目に入るのが「利回り」という数字です。しかし、そこに記載されている利回りをそのまま信じてキャッシュフローを計算すると、購入後に赤字に転落するリスクがあります。
なぜなら、広告に掲載されている利回りのほとんどは、費用を一切考慮していない「表面利回り」だからです。
表面利回り（グロス利回り）とは？
表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
単純に家賃が物件価格の何パーセントになるかを示した数字です。広告表記上のルールとして用いられますが、投資家としての意思決定には不十分です。
実質利回り（ネット利回り / NOI）とは？
実質利回り ＝ （年間家賃収入 －
運営にかかる経費） ÷ （物件価格 ＋
購入時諸経費） × 100
購入時に発生する仲介手数料や税金（諸経費）を投資額にプラスし、さらに毎年の家賃から固定資産税や管理費などのランニングコストをマイナスしてから計算します。これが真実の利回りです。
見逃しがちな「経費」について
実質利回りをシミュレーションする際、以下の経費を忘れずに計上する必要があります。
💰 購入時の諸経費（目安：物件価格の5〜8%）
- 不動産仲介手数料（3%＋6万円＋消費税）
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 印紙代
- ローン利用時の事務手数料・保証料
- 火災保険料（一括払いの場合）
💸 年間の運営経費（目安：家賃の15〜25%）
- 管理委託費（家賃の3〜5%程度）
- 区分の場合：管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税（毎年納付）
- 退去時の原状回復費用や広告費等の積立
- 火災保険料（年払い分割の場合）