“내 보증금, 안전할까?”
최근 몇 년간 전세사기와 깡통전세 문제로 많은 분들이 고통받고 있습니다. 전세금은 대부분의 사람들에게 전 재산이나 다름없는 큰돈입니다.
계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 확인해야 할 전세사기 예방 체크리스트 5가지를 정리했습니다.
📋 핵심 체크리스트
🔍 1. 등기부등본 꼼꼼히 보기 (근저당 확인)
가장 기본입니다. **‘대법원 인터넷등기소’**에서 누구나 열람할 수 있습니다.
무엇을 봐야 하나요?
**[을구]**를 보세요.
- 근저당권설정: 집주인이 집을 담보로 빌린 돈입니다.
- 가압류/가처분: 다른 빚 문제로 집이 묶여있는지 확인하세요.
⚠️ 위험 신호: (내 전세금 + 근저당 금액)이 집값의 **70%**를 넘으면 위험합니다. 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다.
🧾 2. 집주인 체납 세금 확인
집주인이 세금(국세, 지방세)을 안 냈다면, 내 전세금보다 세금이 먼저 변제될 수 있습니다.
확인 방법
- 계약 전: 집주인에게 ‘납세증명서’ 보여달라고 요구하세요. (당당한 권리입니다!)
- 계약 후: 집주인 동의 없이도 세무서에서 열람 가능합니다. (보증금 1천만원 초과 시)
📉 3. 전세가율 확인 (깡통전세 피하기)
전세가율 = (전세금 / 매매가) × 100
신축 빌라의 경우 매매가를 알기 어려워 사기에 취약합니다.
확인 팁
- KB부동산 시세: 아파트, 오피스텔 시세 확인
- 안심전세 앱: HUG(주택도시보증공사)에서 만든 앱으로 빌라 시세 조회 가능
- 인근 부동산 방문: 최소 3군데 이상 들러서 시세를 물어보세요.
🚨 위험: 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험이 매우 높습니다.
🛡️ 4. 전세보증보험 가입 가능 여부
가장 확실한 안전장치입니다. 집주인이 돈을 안 주면 보증기관(HUG, HF, SGI)이 대신 줍니다.
계약 전, 공인중개사에게 반드시 물어보세요: “이 집, 전세보증보험 가입 100% 되는 집인가요?”
가입 조건 (HUG 기준)
- 전세금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90% (공시가격의 126%)
- 선순위채권 ≤ 주택가격 × 60%
✍️ 5. 계약서 특약사항 넣기
계약서 특약란에 아래 문구를 꼭 넣어달라고 하세요.
-
“전세보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다.”
- 보험 가입이 안 되는 집은 위험한 집입니다. 빠져나올 구멍을 만들어야 합니다.
-
“임대인은 잔금 지급일 다음날까지 현재의 등기부등본 상태를 유지한다.”
- 전입신고의 대항력은 ‘다음날 0시’부터 생깁니다. 그 사이에 집주인이 대출을 받는 것을 막기 위함입니다.
🏥 이미 사고가 터졌다면?
만약 전세사기 피해를 당했다면, 혼자 앓지 말고 도움을 요청하세요.
- 전세피해지원센터: 1533-8119
- HUG 전세피해지원기금: 저리 대출 지원
- 법률구조공단: 무료 법률 상담 (국번없이 132)
🔧 관련 도구
내 보증금을 지키는 계산기들을 활용하세요.
✨ 마치며
“설마 내가 당하겠어?” 하는 방심이 가장 위험합니다.
조금 귀찮더라도 위 5가지는 꼭 확인하세요. 꼼꼼한 확인만이 소중한 재산을 지키는 길입니다.
📅 마지막 업데이트: 2025년 12월 📚 참고 자료: 국토교통부, HUG 주택도시보증공사