2026년 법정 전월세전환율 완벽 가이드: 계산법·상한선·대응 전략
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 법정 상한 비율은 기준금리 + 2.0%(현재 5.0%)입니다.
임대차 계약을 갱신하거나 보증금을 조율할 때 임대인이 전세보증금을 낮추는 대신 월세를 요구하는 경우가 흔합니다. 이때 집주인이 부르는 월세가 정당한지, 법적으로 정해진 상한선(법정 전월세전환율)을 초과하지 않았는지 반드시 확인해야 합니다.
1. 주택임대차보호법 제7조의2 법정 상한선 규정
기준금리 + 2.0%와 연 10% 중 더 낮은 비율(현재 5.0%)을 법적 상한으로 강제합니다.
주택임대차보호법 제7조의2 및 동법 시행령 제9조에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 월세 산정률은 다음 두 가지 중 더 낮은 비율을 초과할 수 없습니다:
1) 연 10% (대통령령으로 정하는 1할)
2) 한국은행 기준금리 + 연 2.0% (대통령령으로 정하는 이율)
👉 2026년 기준금리(연 3.00%) 기준: 3.0% + 2.0% = 연 5.00%가 최종 법정 상한입니다.
2. 전세 ➔ 월세 전환 공식과 실전 계산 예시
월세 = (줄어든 보증금 차액 × 전월세전환율 5.0%) ÷ 12개월
예를 들어, 기존에 **전세 3억 원**에 살고 있던 세입자가 보증금을 **1억 원으로 낮추고(2억 원 차액)** 나머지 2억 원을 월세로 돌리는 경우:
- 줄어든 보증금: 3억 원 - 1억 원 = 2억 원
- 법정 상한(5.0%) 적용: 2억 원 × 5.0% = 연 1,000만 원
- 법정 적정 월세: 1,000만 원 ÷ 12개월 = 약 833,333원
만약 임대인이 "보증금 1억에 월세 110만 원"을 요구한다면, 이는 전환율 연 6.6%를 적용한 것이므로 법정 상한(5.0%)을 1.6%p 초과한 위법 요구입니다. 세입자는 법정 상한액인 83만 3천 원까지만 지급할 의무가 있습니다.
3. 월세 ➔ 전세 역전환 공식과 전세 환산 가치
환산 전세보증금 = 현재 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
반대로 월세 계약 중 목돈이 생겨 보증금을 올리고 월세를 깎거나(역전환), 해당 매물이 순수 전세로 환산했을 때 얼마짜리 집인지 파악할 때 사용하는 공식입니다:
| 현재 월세 조건 | 적용 전환율 | 순수 전세 환산 가치 |
|---|---|---|
| 보증금 5,000만 / 월 80만 | 아파트 4.6% | 약 2억 5,869만 원 |
| 보증금 1억 / 월 100만 | 법정 상한 5.0% | 3억 4,000만 원 |
| 보증금 3,000만 / 월 60만 | 빌라 6.0% | 1억 5,000만 원 |
4. 법정 전월세전환율 위반 시 세입자 대처법
초과 약정은 강행규정 위반으로 무효이며, 초과 납부한 월세는 전액 반환 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제10조(강행규정)에 따라 법정 전월세전환율을 초과하는 합의는 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없습니다.
- 초과분 지급 거절: 세입자는 법정 상한(연 5.0%)으로 계산된 적정 월세만을 입금할 권리가 있으며, 임대인은 이를 이유로 계약 해지를 할 수 없습니다.
- 부당이득 반환 청구: 이미 법정 상한을 초과하여 월세를 지급해 왔다면, 지난 10년간의 초과 납부액 전액을 부당이득으로 돌려달라고 반환 청구소송을 제기할 수 있습니다.
- 임대차분쟁조정위원회 활용: 대한법률구조공단 또는 한국토지주택공사(LH) 산하 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 소송 없이 신속하게 조정받을 수 있습니다.
- 모든 사회보험료 산정은 국고금관리법에 따라 10원 미만(원 단위) 절사하여 계산됩니다.
- 식대 20만 원 등 비과세 소득은 총 급여에서 선차감된 '과세보수월액'을 기준으로 부과됩니다.
- 사업장 규모(150인 미만 우선지원대상기업 여부) 및 업종별 산재요율에 따라 사업주 부담액이 달라질 수 있습니다.
본 계산기는 주택임대차보호법 제7조의2 및 한국은행 기준금리를 기준으로 산출한 참고용 시뮬레이션입니다. 주택임대차보호법상의 법정 전월세전환율 상한 규정은 '기존 계약이 유지 중이거나 계약갱신청구권을 행사하여 보증금을 월세로 전환할 때' 강행 적용되며, 신규 계약 시에는 시장 수급에 따라 임대인과 임차인의 합의로 정해질 수 있습니다.